Síndico novo: os números que você precisa levantar no primeiro mês

Quem assume um condomínio herda contratos, obras pendentes e, quase sempre, uma pasta de contas que ninguém explicou. Água, gás e energia costumam ser a maior despesa variável — e a menos compreendida.

Sete números respondem quase tudo. Levantar isso é trabalho de um mês e evita dois anos de discussão.

1. Quanto entra pelo medidor da concessionária

O consumo total, em m³, dos últimos 12 meses. É a linha de base de tudo. Serve para identificar sazonalidade e para saber se o mês atual é normal ou não.

2. Quanto soma a medição interna

A soma do que foi medido em todas as unidades no mesmo período. Se o condomínio não faz medição individual, este número não existe — e essa já é a primeira descoberta.

3. A diferença entre os dois

entrada − soma das unidades − área comum = perda

Entre 5% e 10% é o que o mercado considera normal. Acima disso, existe vazamento, medidor parado ou leitura faltando. Este é o número mais importante da lista.

4. Quantas unidades ficaram sem leitura

Casa não lida vira estimativa, e estimativa vira diferença rateada entre todos. Cobertura de leitura abaixo de 95% já distorce a conta de quem foi medido.

5. Quantos medidores estão com defeito

Parados, embaçados, quebrados, enterrados. Cada um é uma unidade consumindo e não pagando o que consome — na conta dos vizinhos. Vale uma lista com endereço e o que há de errado.

6. Qual o critério de rateio, por escrito

Proporcional ao consumo? Tarifa fixa por m³? Fração ideal? E, principalmente: onde isso está escrito — convenção, regimento ou ata de assembleia. Mudar critério sem respaldo é o tipo de decisão que volta como questionamento.

7. Quando foi o último reajuste da concessionária

Se o condomínio cobra por tarifa fixa e a concessionária reajustou depois disso, o condomínio está recebendo menos do que paga, e a diferença sai do caixa. É uma perda silenciosa que ninguém percebe até o caixa apertar.

O que fazer com a lista pronta

Esses sete números viram a primeira prestação de contas honesta que muitos condomínios veem em anos. E eles orientam a ordem do que fazer: se a perda está alta, o problema é rede ou medição, não o comportamento dos moradores. Se a cobertura de leitura está baixa, adianta pouco discutir tarifa antes de resolver o acesso aos relógios.

Depois de levantados, o trabalho é mantê-los atualizados todo mês — que é exatamente o que um sistema de medição faz por você.