Reforma tributária em 2026: o ano de teste que o síndico não deveria ignorar

2026 é o ano de teste da reforma tributária. As alíquotas do IBS e da CBS já aparecem, mas em nível simbólico: 1% no total — 0,9% de IBS e 0,1% de CBS. A CBS começa a ser exigida de fato em 2027, e o IBS avança por etapas até 2033.

É por isso que muito síndico ouviu falar da reforma e concluiu que não muda nada este ano. Muda: o que está em jogo em 2026 não é o valor, é o processo.

Todo condomínio paga — só que indiretamente

O condomínio, como regra, não é contribuinte. Mas quem presta serviço para ele é: portaria, limpeza, segurança, jardinagem, manutenção de elevador, administradora. Esses fornecedores entram na nova lógica de tributação, e o que acontece com o custo deles aparece na proposta de contrato do ano seguinte.

Na prática: a reforma chega ao condomínio pelo contrato, não pela guia de imposto.

Os condomínios divididos em dois grupos

A regra separa quem vive de cota de quem também fatura. Se a arrecadação do condomínio vem essencialmente das cotas aprovadas em assembleia, ele fica fora. Se uma parte relevante da receita vem de operações com terceiros, a situação muda.

Receita de terceiro, no condomínio, costuma ser:

• aluguel de espaço em laje ou fachada para antena de telefonia;
• publicidade em muro, elevador ou portaria;
• locação de salão de festas para não moradores;
• vagas de garagem alugadas para fora;
• espaço para máquinas de venda, lavanderia terceirizada, pontos de recarga explorados comercialmente.

O corte que vem sendo divulgado usa a proporção da receita: quando as cotas dos condôminos deixam de representar a maior parte do que entra, o condomínio passa a recolher IBS e CBS sobre essas operações com terceiros. O percentual exato e o enquadramento dependem de regulamentação e do caso concreto — essa é uma conversa para o contador do condomínio, não para o grupo de WhatsApp.

O que muda na rotina, mesmo no grupo isento

A parte que quase ninguém comenta é a obrigação acessória. O ano de teste serve justamente para o sistema aprender a receber documento fiscal. Isso empurra o condomínio para:

• emissão e recebimento de nota fiscal eletrônica em operações que antes eram resolvidas com recibo;
• escrituração digital, com os lançamentos batendo com o extrato;
• conciliação bancária mensal de verdade, não trimestral;
• guarda organizada de documentos por cinco anos;
• revisão dos contratos de prestação de serviço, para saber quem absorve o quê.

Uma lista curta para os próximos meses

• Levante toda receita que não é cota. Antena, publicidade, aluguel de espaço, qualquer valor recorrente de terceiro. Muitos síndicos descobrem contratos assinados por gestões anteriores nessa hora.
• Peça ao contador o enquadramento por escrito. Uma linha dizendo em qual grupo o condomínio está, e por quê.
• Traga o assunto para a assembleia de orçamento. Se os contratos de serviço vão reajustar acima da inflação em 2027, a previsão precisa nascer agora.
• Organize a guarda de documentos. Cinco anos de comprovantes só é um problema quando eles estão numa gaveta da portaria.

O ScanFlow cuida da parte que vira número na prestação de contas: leitura de água, gás e energia com prova guardada, rateio calculado com critério fixo e histórico que continua acessível quando a gestão troca.